Unter Hypothekenzinsen versteht man die Zinsen für Wohnbaudarlehen. Die Zinsen gelten jedoch auch für Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen an einer Immobilie – das Darlehen muss aber grundpfandrechtlich besichert sein. Die grundpfandrechtliche Absicherung erfolgt durch Eintragung einer Grundschuld auf dem Grundstück, das seitens der Bank beliehen wird.

Die Hypothekenzinsen hängen im Wesentlichen von zwei Faktoren ab – zunächst vom allgemeinen Zinsniveau auf den Kapitalmärkten. Ausschlaggebend sind hier die Zinsen im langfristigen Bereich – diese geben die Grundrichtung vor. Banken nehmen jedoch bestimmte Aufschläge vor, um an dem Geschäft entsprechend zu verdienen.

Die Höhe des Zinsaufschlages richtet sich dabei nach dem Gewinnanspruch der Bank, und nach der gegebenen Konkurrenzsituation. Wenn sich die Bank in einem von der Konkurrenz stark umkämpften Gebiet befindet, so werden ihre Hypothekenzinsen kaum von denen der Konkurrenz abweichen. Eine Bank kann dagegen die gewünschten Aufschläge dann problemlos durchsetzen, wenn sie eine beherrschende Position am Markt einnimmt.

Mit dem Eintritt der Internetbanken in den Markt für Hypothekenfinanzierungen befindet sich fast jede Bank in einem starken Wettbewerb – und muss ihre Konditionen stets mit dem Angebot der Konkurrenz vergleichen.

Eine weitere wichtige Einflussgröße auf die endgültigen Hypothekenzinsen bei einem Wohnbaudarlehen ist die Höhe der Beleihung. Ein Kreditnehmer erhält dann die besten Hypothekenzinsen, wenn die Höhe seines Darlehens 60% des Beleihungswertes der Immobilie nicht übersteigt. Der Beleihungswert wird von der Bank ermittelt, und stellt den nachhaltigen Wert der Immobilie aus Sicht der Bank dar.